О доходности девелоперов жилой недвижимости. Ожидание vs реальность.

Минимальный порог рентабельности выручки для застройщиков жилой недвижимости составляет 25%. Но как дела обстоят в последние годы на самом деле?

Для примера взят сегмент массового жилья в многоэтажных многоквартирных жилых домах доступной ценовой категории, который составляет 80% предложения на рынке.

Соответственно, в данном анализе не принимались во внимание объекты высокого класса (элит, бизнес и т.п.). Также из анализа исключены объекты находящиеся в центральной и бизнес части г. Киева.

Для анализа принималась средневзвешенная цена продажи 1м2, которая, как правило изменяется (увеличивается) от начала до завершения строительства и продаж.

Вот динамика за последние 7 лет

г. Киев

Киевская область

На протяжении 7 последних лет, ежегодно увеличивающаяся конкуренция и увеличение темпов производства жилья, снизили цену продаж к минимуму.

Это произошло по нескольким причинам:

1. Все гнались за темпами продаж, т.к. основной источник финансирования строительства (особенно в доступном ценовом сегменте) являются поступления от продаж инвесторам.

2. Большинство застройщиков не управляли себестоимостью и не знали ее справедливую величину.

Таким образом, многие, просто пытались предлагать более низкую цену, чем конкуренты. При этом, они верили, что раз уж все зарабатывают и они заработают, хотя не знали реальной себестоимости. Этот бесконечный процесс снижения цен и незнания себестоимости, медленно, но уверенно убил доходность.

А в это время производители материалов очень даже правильно реагировали на увеличение потребления их продукции. Они методично, как и должно быть, повышали стоимость.

Статистика ежегодного роста цен (%) на некоторые основные строительные материалы с 2017 по 2019 годы.

В след за ростом цен на материалы, естественно выросли цены на работы.

В результате, застройщики оказались между молотом и наковальней (себестоимостью и ценой продажи), а целая отрасль, которая всегда была локомотивом экономики, в непростом положении.

Очевидно, что девелоперам даже в таких непростых условиях, надо как-то продолжать снижать себестоимость и пытаться поднимать цены продаж.

Снижение себестоимости дается непросто и происходит за счет:

1. Оптимизации проектных решений (исключения лишних объемов и оптимизация оставшихся).

2. Изменения организационных подходов к ведению девелоперского бизнеса и исключение лишних промежуточных звеньев (многие застройщики сами становятся генподрядчиками).

Увеличение цены продажи еще более сложный процесс, но возможен за счет:

1. Переупаковки продукта и предложение его в ином виде, чем на рынке. Например, с большей комплектацией квартир или полностью с отделкой и мебелью. Это позволит отстроиться от конкурентных предложений. Таким образом потребителю, на какой-то момент, будет тяжелее понять справедливую цену на подобный продукт, а значит появится возможность поднять цену.

2. Предложения ипотечных кредитов или длинных рассрочек. В этом случае покупатель больше думает не про цену м2, а про его ежемесячные платежи. Это позволит менее заметно поднять цену.

3. Исключения практики дисконтирование на более ранних этапах строительства. При этом у потребителя есть возможность выбора, которой не будет ближе к завершению строительства.

Учитывая, что себестоимость и цена продажи опасно сблизились, повышение цены продажи процесс неизбежный. И несмотря на перепроизводство и высокую конкуренцию цены в ближайшие 5 лет будут только расти.

Выводы

Если вы запланировали затраты - значит вы уже их понесли. Если вы запланировали доходы - это еще ничего не значит.

1. Себестоимость и цена продажи сблизились до той отметки, когда выдержать номинальную рентабельность выручки хотя бы 25% уже не так и просто, а часто невозможно.

2. В ближайшие 5 лет цены на массовый сегмент жилой недвижимости будут только расти, т.к. нет экономической основы для их снижения. Думаю, что это уже понимают все девелоперы и даже покупатели.

3. Всячески оптимизируйте себестоимость и никого не слушайте. Это точно полностью управляемый вами процесс в отличии от цены продажи и темпов продаж.

4. Ищите любые пути, но поднимайте цену продаж. У вас все равно нет выбора. Примите это и действуйте.


Автор: Вячеслав Бевза
© Просто о девелопменте
Канал в Telegram https://t.me/bevza_pro